안녕하세요. 오늘은 개정된 주택임대차보호법에 대해 말씀드리려 합니다. 현재 대한민국이 전세사기 이슈로 떠들썩한데요. 이러한 이슈 때문에 정부에서도 주택임대차보호법을 조금 손보았습니다. 이로 인해 임차인과 임대인의 정보불균형이 조금은 해소될 것으로 기대됩니다.
목차
1. 전입세대 열람, 확정일자 부여현황 열람
1-1. 2023. 4. 18 이전
1-2. 2023. 4. 18 이후
2. 전입세대 열람과 확정일자 부여현황이 중요한 이유
2-1. 경매 배당 순위
2-2. 당해세의 불합리 개선
1. 전입세대 열람, 확정일자 부여현황 열람
1-1. 2023. 4. 18 이전
전세 계약 전 전입세대 열람 불가
전세 계약 전 확정일자 부여현황 열람 불가
전세 계약을 하고자하는 임차인은 전세 계약 전 전입세대 열람과 확정일자 부여현황 열람이 불가능했었습니다. 다만, 집주인의 동의를 구한다면 둘 다 열람이 가능하지만, 집주인에게 동의를 얻는 것이 어려운 실정입니다.
사실 집주인의 동의가 있는 것이 어쩌면 당연한 것일지도 모릅니다. 어떤 사람이 길을 지나가다가 괜찮은 집을 발견했고, 주민센터나 인터넷 대법원등기소 사이트를 이용해서 그 집에 누가 사는지 정보를 함부로 열람할 수 있다면 이는 큰 문제가 될 것이기 때문입니다.
이러한 점을 악용하여, 실제로 전세 계약을 할 마음이 없는 사람이 계약을 핑계로 집주인에게 동의를 얻어 그 집에 살고 있는 사람들을 조회할 수도 있기에, 다소 민감한 사항이기도 합니다.
따라서, 특정인만 전입세대 열람이 가능합니다. 이러한 특정인은 다음과 같습니다.
임대차계약(전, 월세 계약) 체결 전
> 소유자(집주인)의 동의를 받으면 열람 가능(집주인의 신분증, 도장을 받아 위임장을 제출해야 함)
임대차계약(전, 월세 계약) 체결 후
1. 집주인 혹은 집주인이 위임한 대리인
2. 세입자(임차인) 혹은 세대원, 대리인
3. 경매 참가자
4. 감정평가업자
5. 법원 집행관
6. 신용정보업자
1-2. 2023. 4. 18 이후
전세 계약 전 전입세대 열람 가능
전세 계약 전 확정일자 부여현황 열람 가능
2023. 4. 18 이후부터는 집주인은 임대차계약 체결 시에 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 집주인의 세금 미납 정보 등을 의무적으로 임차인에게 제공해야 합니다. 이는 주택임대차보호법 제3조의 7 내용이며, 개정된 2023. 4. 18일부터 바로 적용됩니다.
2. 전입세대 열람과 확정일자 부여현황이 중요한 이유
전입세대 열람과 확정일자 부여현황 확인이 중요한 이유는 나의 '보증금' 때문입니다. 만약 내가 전세 계약 기간이 만료되어 보증금을 돌려받아야 되는 날이 되었을 때 집주인이 내 보증금을 바로 돌려줄까요? 대부분은 이런저런 핑계를 대며 돌려주지 않는 경우가 대부분입니다. 전세계약 경험이 없거나 아직 사회초년생분들은 "당연히 계약이 만료되면 집주인이 내 보증금을 돌려줘야 하는 거 아니야?"라고 생각하실 수 있겠지만, 현실은 그렇지 않습니다. 대부분의 집주인들은 "다음 세입자가 구해지면, 그때 드릴게요"라는 말을 자주 합니다. 집주인도 보증금을 돌려줄 돈이 없는 것이죠. 그렇다면 내 보증금은 어디로 간 것일까요?
1. 내가 계약하고자 하는 집에서 먼저 살던 세입자에게 준 것
위의 사진처럼 내가 들어갈 때 지불한 전세보증금은 전에 살던 세입자를 내보내기 위해 사용된 것입니다. 그러니 다음 세입자가 구해지면 그 세입자가 지불한 전세보증금을 나에게 주겠다는 것입니다.
2. 내 보증금으로 다른 부동산, 주식 등에 재투자한 것
두 번째로 내가 지불한 보증금을 가지고 재투자를 한 것입니다. 요즘 '빌라왕'이라 불리는 사람들도 이러한 방법으로 세입자들의 피 같은 보증금을 마치 자기 돈인 것 마냥 쓰고(부동산, 주식 등을 사는 데) 다닌 것입니다. 그러니 우리의 피같은 보증금은 이미 없어졌고, 다음 세입자가 들어와야 나의 보증금을 받을 수 있는 구조가 된 것입니다.
2-1. 경매 배당 순위
자, 이러한 상황에서 내가 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 된다면 어떻게 될까요? 내 보증금을 온전히 다 돌려받을 수 있을까요? 이에 대한 대답은 NO입니다. 이는 '순위'가 존재하기 때문입니다. 건물이 경매에 넘어가게 되면 '경매 배당 순위'라는 것이 있는데요. 이 순위를 잘 따져보아야 내 보증금을 지킬 수 있습니다.
경매 배당 순위
0순위 : 경매집행 비용
1순위 : 필요비 및 유익비
2순위 : 최우선 변제금
3순위 : 당해세
4순위 : 우선변제권(법정기일 전 설정된 저당권, 전세권)
5순위 : 임금 및 기타 근로관계채권
6순위 : 국세, 지방세 및 이에 관련한 체납처분비, 가산금
7순위 : 공과금
8순위 : 일반채권, 과태료, 환경개선 부담금
위의 경매 배당 순위에서 0순위는 경매 진행에 꼭 필요한 비용이니 필수적으로 들어가는 비용이라고 생각하시면 됩니다. 1순위에는 필요비 및 유익비가 있는데요. 필요비는 인테리어 비용이라고 생각하시면 됩니다. 유익비는 유치권에 대한 신고가 없으면 신경 쓰지 않아도 되는 부분입니다. 요즘의 임대차계약서에 원상복구의 의무 조항이 있는 경우가 많기 때문에 필요비와 유익비는 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.
2순위에는 최우선 변제금이 있는데요. 이것은 임차인에게는 정말 좋은 제도 중 하나입니다. 최우선 변제금을 받기 위한 조건은 아래와 같습니다.
1. 전입신고와 확정일자를 받아야 함
2. 주택임대차보호법상의 소액임차인이어야 함
1번은 다들 잘 아실 것이라 생각합니다. 임대차 계약을 할 때 전입신고 및 확정일자를 꼭 받으셔야 합니다. 그래야 최우선변제권을 얻을 수 있습니다.
2번의 경우는 소액임차인이 되기 위한 조건이 있습니다. 이는 법무부에서 정한 보증금을 넘지 않으면 소액임차인이 될 수 있는데요. 이 보증금의 금액은 지역별로 각기 다르게 정해져 있습니다. 서울을 예로 들면, 보증금이 1억 5,000만 원이 넘지 않는 임차인은 소액임차인으로 분류되며 최대 5,000만 원까지 우선변제받을 수 있습니다.
3순위의 당해세는 세금을 말하는데요. 당해세는 경매가 진행되고 있는 부동산 자체에 직접 부과된 세금을 말합니다. 예로, 종부세(종합부동산세), 재산세, 상속세, 증여세 등이 있습니다. 만약 집주인이 이러한 세금을 미납한 상태라면, 아래에 설명드릴 4순위보다 순위가 앞서기 때문에 우리의 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그래서 2023년 4월 18일부터는 집주인이 임차인(세입자)에게 세금체납에 대한 정보를 의무적으로 제공해야 한다는 내용으로 주택임대차보호법이 개정되었습니다(아래 사진 참고). 세입자의 입장에서는 조금 더 안전하게 전세집을 구할 수 있게 된 것입니다.(당해세 불합리 개선은 아래에서)
4순위는 건물에 사는 많은 임차인들 중에서 누가 먼저 배당금을 받을 수 있는지 결정되는 중요한 구간입니다. 여기서부터는 이제 해당 건물에 설정된 저당권 날짜와 임차인들의 확정일자를 비교하게 됩니다. 저당권의 경우 건물이 처음 지어질 때 집주인이 은행 등에서 저당을 잡혔을 가능성이 크기 때문에 보통은 임차인들보다 순위가 앞섭니다. 그래서 전세계약할 때 저당이 얼마나 설정되어 있는지 등기부등본을 꼭 확인해 보라는 것입니다. 그다음으로 이제 임차인들이 언제 확정일자를 받았는지가 중요한데, 만약 내가 임차인 10명 중 8번째로 계약하고 확정일자를 받았다면 내 순위는 8번째가 되는 것입니다. 따라서 나까지 배당 순위가 오지 않는 불상사가 발생할 수도 있습니다.
이렇듯 내가 몇 번째로 확정일자를 받았는지는 매우 중요한 사항입니다. 그렇다면 내가 몇번째인지 어떻게 알 수 있을까요? 이는 전입세대열람과 확정일자현황을 통해 내가 몇번째인지 알 수 있습니다. 하지만 전입세대열람과 확정일자현황을 조회하기 위해서는 집주인의 동의가 필요한데요. 이러한 불합리가 2023년 4월 18일에 주택임대차보호법으로 해결되었습니다. 이제부터 집주인은 계약을 할 때 세입자에게 전입세대열람과 확정일자현황을 의무적으로 제공해야합니다. 따라서 세입자는 이를 통해 내가 몇번째로 배당금을 받을 수 있는지 확인할 수 있는 것입니다.
2-2. 당해세 불합리 개선
위에서 살펴본 것처럼 3순위인 당해세가 4순위인 우선변제권보다 앞서는 것을 확인했습니다. 그런데 이상한 점이 있습니다. 만약, A라는 사람이 임대차 계약을 할 당시에 존재하지 않았던 세금(당해세) 미납이 A가 임대차 계약을 체결한 이후에 발생한다면 어떻게 될까요? 이럴 경우 세금이 배당순위가 높아서 미납된 세금이 모두 환수된 후에 남은 배당금이 A에게 배당되었습니다. 이것이 불합리입니다. 세입자입장에서는 계약 후 발생하는 집주인의 세금미납을 어찌할 수 없고 나중에 경매에 넘어가면 속수무책으로 당할 수밖에 없습니다. 아무리 2023. 4. 18에 개정된 주택임대차보호법 임대인의 정보제시 의무가 신설되었다지만, 계약 이후에 발생한 세금미납은 어찌할 수가 없었습니다.
하지만, 이러한 불합리가 국세기본법과 지방세기본법에서 개정되었습니다.
국세기본법과 지방세기본법 개정내용을 살펴보면, 경매와 공매 시에 주택임대차보증금의 확정일자보다 늦게 발생한 당해세는 보증금보다 순위가 뒤로 밀린다는 내용을 확인할 수 있습니다. 즉, A는 A가 신고한 확정일자보다 뒤에 발생한 세금미납에 대해서는 신경 쓸 필요가 없어진 것입니다. 관련 법령은 아래와 같습니다.
국세기본법 제35조 중
지방세기본법 제75조 중
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