LTV, DTI, DSR 초등학생도 알 수 있는 설명

 2022년 8월 1일부로 LTV 80%까지 규제를 완화한다는 이야기가 뉴스와 각종 sns에서 쏟아져 나오고있다. 평소 부동산에 관심이 있었던 사람들에게는 매우 흥미로운 이야기일 수도 있지만, 나같은 부동산에 무지한 사람들에게는 그냥 한귀로 듣고 한귀로 흘리는 내용일 것이다. 하지만 2022년 9월, 지금 내 상황이 바뀌었다. 막연하게 어떻게든 되겠지라는 막연한 마음이 요즘에는 불안감으로 바뀌었다. 그래서 알아보았다. LTV가 무엇이고, LTV의 친구들인 DTI과 DSR이 무엇인지 말이다.

LTV?

 나 역시 부동산 용어(?)에 대해 무지한 사람이므로, 이해하는데 꽤 시간이 걸렸다. 하지만 정말 초등학생도 이해할 수 있을 정도로 정리해보았다. 먼저 사전적 의미는 이렇다. LTV는 Loan to value ratio의 약자이다. Loan은 대출, value는 가치, ratio는 비율을 의미한다. 이러한 단어의 뜻을 종합하면 '가치 대비 대출의 비율'을 의미한다. 더 쉽게 풀어보자면, 집 값(가치)에 따라 대출을 해주는 비율을 의미한다. "너가 사고자하는 혹은 갖고 있는 주택이 얼마인지에 따라 돈을 빌려주는 것"이라고 생각하면 되겠다.

 

 

 

 

 예를 들어 LTV가 50%라고 하자. 그리고 내가 사고자 하는 주택의 가격이 6억이라고 하자. 이때, LTV 50%를 적용하면 은행에서 내가 빌릴 수 있는 돈은 주택가격 6억의 50%인 3억이 된다. 간단하다. 이번엔 LTV 80%를 예로 들어보겠다. 내가 사고자하는 주택의 가격이 5억원이라면, LTV 80%가 적용되어 5억원의 80%인 4억원을 은행에서 빌릴 수 있다. 이렇게 보면 LTV의 비율이 높을 수록 대출금을 더 많이 빌릴 수 있으니 대출에 유리해지는 것처럼 느껴진다.

DTI?

 하지만 LTV만 고려하면 안 된다. LTV의 친구들인 DTI와 DSR이 있다. 이 친구들의 조건까지 우리가 '갖춰야' 최종적으로 대출을 할 수 있다.   DTI는 Debt to income으로 총부채상환비율이다. 이렇게 말하면 또 정확하게 이해가 가지 않는다. 쉽게 풀면 Debt는 빚, income은 소득으로, 소득과 빚을 고려해서 대출을 해주겠다는 것이다.

 예를 들어 DTI가 40%이고, 현재 내가 어떠한 대출을 받아 이자와 원금을 상환하고 있지 않다고 가정하자. 그리고 나의 연 소득은 4천만원이다. 이때 DTI 40%를 적용하면, 20년만기라고 했을 때 3억 2천만원을 대출받을 수 있다. 왜 이러한 결과가 나오는지는 지금부터 설명하겠다. DTI의 계산식은 다음과 같다.

DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액)/연소득

학창시절 수학을 못해서 이해하는데 한참 걸렸다. 조금 더 위의 식을 간단하게 하면

주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액 = DTI x 연소득 (양 변에 연소득을 곱하여 우변의 분모인 연소득을 없애, 간단하게 한 것)

자, 다시 처음 위에서 말했던 조건을 위의 식에 대입하겠다.(DTI 40%, 연소득 4천, 기타 대출 없음)

주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 0원(기타 대출 이자 상환액) = 0.4(DTI) x 40,000,000원(연소득)                                                             >주택담보대출 연간 원리금 상환액 = 16,000,000원

 따라서 DTI 40%일 때 연소득 4천만원이고 기타 대출이 없는 사람이 받을 수 있는 대출금(주택담보대출 연간 원리금 상환액)은 약 1천 600만원이다. 여기서 '약'이라고 한 것은 이유가 있다. 위에서 계산한 것은 '주택담보대출 연간 원리금 상환액'이다. 즉, 원금이 아니라 이자까지 합쳐서 계산한 금액이기 때문에 실제로는 1천 600만원보다는 조금 더 적을 것이다. 

 아니 1천 600만원 대출 받아서 어떻게 집을 사? 라고 생각이 들 것이다. 여기서 빠진 것이 하나 있다. 바로 20년 만기를 계산에 적용하지 않았다. 주택담보대출 연간 원리금 상환액이 위에서 1천 600만원이 나왔다. '연간'이다. 따라서 20년 만기를 적용하면, 1천 600만원에 20을 곱해주면 된다. 따라서 1천 600만원 x 20 = '3억 2천만원'이다. 

 또한, 우리는 '기타 대출이 없다'라고 가정했다. 그런데 모든 사람이 기타 대출이 없지는 않을 것이다. 누군가는 신용대출이나 자동차 할부금 등의 '대출이자'를 매월 갚고 있을 수도 있다. 만약 이렇게 된다면, 내가 대출 받을 수 있는 주택담보대출 금액은 줄어들게 될 것이다. 예를 들어, 신용대출을 받아 1년에 100만원씩 이자를 내고 있다고 하자. 그렇다면 위의 식에서 0원(기타 대출 이자 상환액)이었던 자리에 100만원이 들어가게 된다. 결론적으로 주택담보대출 연간 원리금 상환액은 1천 5백만원이 된다. 이를 20년 만기로 다시 계산하면 20을 곱해야 하므로, 3억이 된다. 기타 대출이 있을 때 대출 받을 수 있는 금액이 줄었다.

 정리하자면, DTI는 높을수록 + 기타 대출 이자 상환액은 낮을수록 주택담보대출을 최대한 많이 받을 수 있다.

DSR?

 이친구가 가장 중요한 것이었다. 공부해보면서 느낀 것인데, 이 DSR이라는 녀석이 제일 기준이 깐깐하다. DSR은 Debt service ratio의 약자이다. 사실 영어의 뜻은 잘 모르겠다. 우리나라 말로는 '총부채원리금상환비율'이다. 어디서 많이 들어봤다. DTI랑 비슷하다. 다른 점이 무엇일까? 그것은 '원금상환'이다. 앞서 DTI 계산할 때 신용대출을 받아 연 100만원씩 이자를 낸다고 했다. 그리고 이 100만원이라는 이자가 DTI계산식에 들어가기 때문에 대출받을 수 있는 금액이 적어졌다. 여기에 DSR은 한 술 더 떠 이자 100만원에 신용대출 원금까지 더해서 계산해야한다. 앞의 DTI와 헷갈리면 안 된다. DTI는 이자만, DSR은 원금과 이자 모두를 따진다. 따라서 DSR을 계산했을 때 DTI보다 더 적은 금액을 대출받을 수 밖에 없는 구조이다.

 위에서 계산했던 DTI를 그대로 가져와보겠다.

주택담보대출 연간 원리금 상환액 + (기타 대출 이자 상환액) = 0.4(DTI) x 40,000,000원(연소득) > DTI

 

주택담보대출 연간 원리금 상환액 + (기타 대출 원금 + 이자 상환액) = 0.4(DSR) x 40,000,000원(연소득) > DSR

 앞서, DTI에서 기타 대출 이자 상환액을 100만원(신용대출)으로 잡았었다. 그러나 DSR은 신용대출 원금상환액 까지 고려한다. 만약 원금상환액을 500만원이라고 가정하자(신용대출 원리금 대입 방법은 추후에 자세하게 다루겠다).그렇다면 

주택담보대출 연간 원리금 상환액 + (500만원 + 100만원) = 0.4(DSR) x 40,000,000원(연소득)
> 주택담보대출 연간 원리금 상환액 = 10,000,000원

이를 20년 만기로 계산해보면, 1천만원 * 20년이므로 대출받을 수 있는 총 금액은 2억원이 된다. 

이렇게 계산을 통해 DSR이 DTI보다 까다롭고 대출가능 금액이 낮아지는 것을 확인해보았다. 이를 통해 내릴 수 있는 결론은 주택담보대출을 받을 때 기타 대출이 없는 것이 훨씬 큰 금액의 대출을 받는 데 유리하다는 것과, LTV, DTI, DSR의 %가 높을 수록 큰 금액을 대출 받기 유리하다는 것이다.