주택청약 1순위 조건 쉽게 설명

안녕하세요. 내집 마련이 정말 어려운 요즘, 대한민국 국민의 50%가 주택청약에 가입한 상태라고 하는데요. 주택청약에 가입한 모두에게 아파트를 분양해 주면 좋겠지만, 현실은 그렇지 않습니다. 현재 주택청약제도는 일정 조건을 갖춘 사람들에게 우선적으로 아파트를 분양해주고 있습니다. 그렇다면 주택청약은 가입했는데 어떻게 하면 주택청약 1순위가 될 수 있을까요? 오늘은 주택청약 1순위 조건에 대해 말씀드리겠습니다. 

국민주택 vs 민영주택

먼저, 내가 분양 받고자 하는 아파트의 종류에 따라 주택청약 계획을 세우셔야 합니다. 이게 무슨 말이냐면, 주택청약에 가입하여 분양 받을 수 있는 아파트는 2종류 입니다. 국민주택(공공주택)과 민영주택인데요. 국민주택(공공주택)이란 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 85m2(약 25평) 이하의 주택을 말합니다. 단, 이는 수도권 및 도시지역일 경우이며, 만약 수도권 및 도시지역이 아닌 읍, 면 지역은 100m2이하의 주택을 의미합니다.

쉽게 말해 나라에서 지원해주는 공공 아파트라고 생각하시면 됩니다. 국민주택의 장점은 아무래도 저렴한 분양가를 말할 수 있습니다. 하지만 저렴하다고 해서 아파트의 퀄리티(질)가 떨어지는 것이 절대 아닙니다. 다음으로 민영주택입니다. 민영주택은 국민주택을 제외한 모든 주택을 말합니다. 즉, 흔히 아는 브랜드 아파트를 말합니다. 예를 들어, 래미안, 자이, 롯데캐슬 등을 의미합니다. 

주택청약종합저축

앞에서 국민주택인지 민영주택인지 어느정도 결정을 하셨다면, 어떤 청약통장을 만들어야 할지 결정하셔야 합니다. 하지만 이러한 고민은 2009년 5월 6일부로 할 필요가 없어졌습니다. 2009년 5월 6일 이전에는 청약저축, 청약예금, 청약부금 등 여러 종류의 청약통장이 있었습니다. 그때 당시 국민주택을 분양 받고 싶어했던 사람들은 청약저축을, 민영주택을 분양 받고 싶어했던 사람들은 청약예금과 청약부금을 가입해야 했습니다. 하지만 2009년 5월 6일 이후로 '주택청약종합저축'으로 '통합'되었습니다. 즉, 국민주택이든 민영주택이든 상관 없이 주택청약종합저축에 가입하면 됩니다.

국민주택과 민영주택 1순위

 주택청약종합저축에 가입만 한다고 모두 원하는 국민주택과 민영주택을 분양 받으실 수 있는 것은 아닙니다. 아마 이러한 사실은 대대분의 사람들도 인지하고 있으실 겁니다. 하지만, 국민주택과 민영주택은 서로 다른 1순위 조건을 가지고 있습니다. 즉, 국민주택을 분양받기 원하는 사람과 민영주택을 분양받기를 원하는 사람은 다른 방식으로 계획을 세우셔야 합니다. 그렇다면 국민주택과 민영주택 1순위 조건은 어떻게 다를까요?

국민주택 1순위 조건

 

 국민주택을 분양받기 위해서는 청약순위 1순위가 되는 것이 유리합니다. 당연한 이야기죠. 국민주택은 주택청약종합저축과 청약저축에 가입한 사람들이 분양받을 수 있습니다. 청약저축은 2009년 5월 6일에 더이상 가입할 수 없게 되었지만, 그 전에 가입한 분들이 계실 겁니다. 따라서 아래의 조건은 청약저축에 이미 가입하신 분들도 해당하는 조건입니다.

①청약통장 가입기간

-투기과열지구 및 청약과열지역: 가입 후 2년이 지난 자

-위축지역: 가입 후 1개월이 경과한 자

-투기과열지구 및 청약과열지역, 위축지역 외 지역  

⑴수도권 지역: 가입 후 1년이 지난 자

⑵수도권 외 지역: 가입 후 6개월이 지난 자

투기과열지구? 청약과열지역? 위축지역? 무슨 의미일까요? 먼저 투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 우려되는 경우, 주택 가격의 안정을 위하여 건설교통부장관 또는 시장,도지사가 지정하는 지구를 말합니다. 

 투기과열지구로 지정될 경우 청약 1순위 자격이 강화됩니다. 청약과열지역도 이와 비슷한데요. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역을 말합니다. 청약과열지역도 청약 1순위 자격이 강화됩니다. 이렇게 투기과열지구와 청약과열지구 지정으로 인한 청약 1순위 자격 강화 내용은 밑에서 다시 언급하도록 하겠습니다.

②납입금(매월 2만원~50만원 이내에서 자유롭게 납입)

매월 납입금을 연체 없이 아래의 납입횟수 이상 납입한 분

- 투기과열지구 및 청약과열지역: 24회

- 위축지역: 1회

-투기과열지구 및 청약과열지역, 위축지역 외 지역

⑴수도권 지역: 12회

⑵수도권 외 지역: 6회

(다만, 필요한 경우 시, 도지사가 수도권은 24회, 수도권 외 지역은 12회까지 연장 가능)

월납입금을 연체하여 납입한 경우에는 순위 발생일이 차례로 늦춰집니다.

앞서 말씀 드렸듯이, 위축지역과 비교했을 때 투기과열지구 및 청약과열지역은 24회로 훨씬 더 긴 기간동안 월 납입을 해야합니다. 24회면 2년이 되겠네요. 

위의 ①과 ②의 조건을 충족할 시 1순위가 됩니다. 그외 1순위에 해당하지 않는 분들은 자동으로 2순위가 되구요.

국민주택 1순위 중에서도?

 위에서 살펴 본 내용처럼 ①과 ②의 조건을 충족하면 1순위가 되게 됩니다. 그런데, 1순위인 사람들이 엄청 많다면 그 중에서도 누가 분양을 우선적으로 받아야 할지 정해야겠죠. 그 기준은 다음과 같습니다.

 

 1순위인 사람들 중에서 순차 1의 조건을 1차적으로 고려해봅니다. 그랬는데도 미달이면 순차 2의 조건을 고려해 봅니다. 그래도 미달이다 하면, 2순위로 넘어가게 되는데 2순위는 추첨 방식으로 입주자를 선정하게 됩니다. 순차 1을 살펴보면 '3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축 총액이 많은 자'라고 되어있습니다. 다른 말은 어느정도 알겠는데 무주택세대구성원은 무엇을 의미할까요? 무주택세대구성원은 세대에 속한 모두가 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말합니다. 여기서 주의하셔야 할 점이 있습니다. 바로 세대의 구성원인데요. 무주택세대구성원의 세대원은 다음과 같습니다.

무주택세대구성원?

*주택공급신청자

*주택공급신청자의 배우자

*주택공급신청자와 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 및 직계비속(직계비속의 배우자 포함)

- 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표 상에 함께 등재된 경우에만 인정

*주택공급신청자의 배우자의 직계비속(직계비속의 배우자 포함)

-주택공급신청자와 세대별 주민등록표상에 함께 등재되어 있는 경우에만 인정

출처: 아파트투유

위의 세대구성원을 보셨듯이, 조금 복잡합니다. 위에서 언급한 직계존속은 나를 기준으로 위에 분들을 말합니다. 즉, 부모님 조부모님을 말합니다. 반대로 직계비속은 나를 기준으로 아래를 말합니다. 즉, 자녀, 손자들을 의미합니다. 무주택세대구성원은 신청자 배우자의 직계존비속도 따져보아야 합니다.

 즉, 무주택세대구성원이 되기 위해서는 나, 나의 배우자, 나의 부모, 나의 조부모, 나의 자녀, 나의 손자, 배우자의 부모, 배우자의 조부모, 배우자의 자녀, 배우자의 손자, 자녀와 손자의 배우자가 모두 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다. 단, 여기서 만 60세 이상의 직계존석이 주택을 가지고 있어도 국민주택과 민영주택 분양 시 무주택으로 간주한다고 하네요.

민영주택 1순위 조건

민영주택을 분양 받기 위해서는 먼저 주택청약저축, 청약예금, 청약부금을 가입해야 합니다. 

①청약통장 가입기간

- 투기과열지구 및 청약과열지역: 가입 후 2년이 지난 자

- 위축지역: 가입 후 1개월이 지난 자

- 투기과열지구 및 청약과열지역, 위축지역 외

⑴수도권 지역: 가입 후 1년이 지난 분

(다만, 필요 시 시, 도지사가 24개월까지 연장 가능)

⑵수도권 외 지역: 가입 후 6개월이 지난 자

(다만, 필요 시 시, 도지사가 12개월까지 연장 가능)

②납입금

-납입인정금액이 지역별 예치금액 이상인 분

납입금 예치금액은 지역별로 다릅니다. 아래 표를 참고해 주세요.

단위: 만원

민영주택 1순위 중에서도?

민영주택에서는 가점제와 추첨제를 운영하고 있습니다. 위의 ①과 ②를 만족하여 1순위가 되었더라도 위의 분양 받을 주택의 주거전용면적에 따라, 주택의 지역에 따라 가점제와 추첨제를 운영하고 있습니다. 추첨제는 말그대로 추첨을 하겠다는 것인데요. 그렇다면 가점제는 무엇일까요? 가점제는 말그대로 점수를 매겨서 줄을 세우겠다는 의미입니다. 점수를 매기는 방법은 아래와 같습니다.

무주택기간 가점표

부양가족 수 가점표

입주자 저축 가입기간 가점표

위의 3가지 가점항목 무주택기간(32점), 부양가족 수(35점), 입주자 저축 가입기간(17점) 항목들을 총합(84점)하여 1순위 중에서도 점수가 높은 순서대로 줄을 세웁니다. 그런데 다른 것은 어느정도 알겠는데 무주택기간에서 좀 의문이 듭니다. 언제부터 무주택이었는지, 다시 말해 몇 살 때부터 내가 집이 없었는지 계산할까요. 그 기준은 만30세 입니다. 만약 내가 만 31세라면 위의 가점표에서 1년이상~2년미만인 4점을 얻게 되는 것이죠. 단, 예외도 존재합니다. 만약 만 30세 전에 결혼을 했다면 혼인신고일을 기준으로 무주택기간을 계산합니다. 그외에도 예외조건이 몇 가지 있으니 주택청약홈페이지에서 확인해 주세요.

1순위 제한 자

국민주택 1순위 조건에 대해 말씀드릴 때 투기과열지구 또는 청약과열지역에 청약하면 1순위 자격이 강화된다고 말씀드렸습니다. 어떻게 강화가 되는지 말씀드리겠습니다. 1순위 자격 강화는 국민주택과 민영주택이 조금 다릅니다. 

국민주택 1순위 제한 자

⑴투기과열지구 또는 청약과열지역 국민주택에 청약하려는 자 중에서 아래의 2가지에 해당하면 1순위가 될 수 없음.

-세대주가 아닌자

⑵과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원

즉, 내가 투기과열지구 또는 청약과열지구에 청약을 하고 싶다, 그런데 세대주가 아니라면 1순위가 아닌 2순위가 된다는 이야기 입니다. 또한, 내가 속해 있는 무주택세대에서 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 있어도 1순위로 청약을 할 수 없습니다. 단, 위의 1순위 제한 조건은 투기과열지구 또는 청약과열지역에 청약하려는 사람에게 적용되는 조건입니다.

민영주택 1순위 제한 자

⑴ 투기과열지구 또는 청약과열지역 내의 민영주택에 청약하는 경우

- 세대주가 아닌 자

- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자

- 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자

⑵주거전용 85m2를 초과 공공건설임대주택, 수도권에 지정된 공공주택지구에서 공급하는 민영주택에 청약하는 경우 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자

즉, 내가 투기과열지구 또는 청약과열지구에 청약을 하고 싶은데, 내가 속한 세대에 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 있다면 민영주택 1순위가 아닌 2순위가 됩니다.

마치며

 위의 자료는 제가 주택청약홈페이지와 여러 정보들을 조합하여 작성한 것입니다. 혹여나 제가 잘못 알고 있는 사실이 있다면 댓글을 통해 지적해 주시면 감사하겠습니다. 또한, 위 글에 대해 궁금한 점이 있으신 분도 댓글을 통해 질문해 주시면 아는 한도 내에서 답변해 드리겠습니다. 다음 포스팅에서는 주택청약에 대해 더 자세히 알아보며 청년주택청약에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

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